国内楼市降温进行时是真的吗?

2月份，头部城市的楼市确实很火，并且是火出圈的那种。售楼处人气满满，隔天就被一个喜报刷屏，二手房市场也打了一场非常漂亮的翻身仗，成交量同比环比狂飙式上涨。然而，进入3月份以来，很多城市的楼市明显降温了。

广州：

刚刚过去的2月，广州二手房成交9938套，平均每天有354人买二手房，成交量为近一年来最高。作为广州楼市风向标的珠江新城，疯狂成交了139套，环比大增1.6倍，成交量更是创下近年来的新高。据一线中介反馈，年后珠江新城经常出现一天卖6-10套的现象，但最近一周的成交趋势明显软下来了。贝壳研究院广州分院周报数据显示，不管是新房二手房咨询量、带看量，还是成交量，最近也都开始环比下降，二手房降价抛售的房源开始上升。

东莞：

2月份东莞二手房累计成交2356套，环比增长48%，同比大增341%，新房二手房成交量连续四周上涨。而诸葛找房数据显示，三月第一周，东莞二手房成交568套，环比下降16.35%。

杭州：

据统计，2月杭州二手房成交破6000套，环比增长133%，成交量创近20个月以来的新高。虽然二手房成交旺盛，但是新挂牌的速度更快，仅一个月，杭州二手房新增挂牌超2万套。截至目前，杭州二手房存量约21万套，10%挂牌房源来自上个月，可以看出现在杭州楼市的买卖双方都很着急。包括好不容易站起来的深圳，二手房成交量连续5周上涨，最近升势同样明显放缓，继续维持弱复苏。很多人在等深圳放松政策，终于等来了深汕合作区取消限购，这对于深汕合作区来说，确实是巨大的利好。但对于整个深圳来说，相当于等了个寂寞。上个月深圳二手房共录得3552套，估计这个月也不会有太大的增长。

楼市回暖是真的，楼市降温也是真的。

如何分析国内楼市降温?

原因一，房价超出居民承受能力。虽然这几年的楼市调控让房价出现了明显的下跌，甚至今年一季度全国平均房价已经降到了9552元/平米的水平，但这个价格跟居民收入比起来，依旧可以说是虚高的。因为统计局给出的数据显示，2021年我国居民的人均收入只有3.5万元。就算是一个三口之家想要买一套90平米的房子，也需要不吃不喝8年多的时间，这明显超出了合理的房价收入比范围。

更重要的是，在过去路上发展的二十多年里，买得起房的人早就买房了，毕竟房子跟居民生活存在十分紧密的联系。特别是对于那些需要房子结婚，或者说孩子等着房子上学的人来说，买房是拖延不得的事情。也就是说现在市场上剩下还没买房的人，经济实力普遍比较弱，这种情况下还怎么可能买得起房价超出合理水平的房子。

原因二，结婚率跟出生率双双下降，使得购房需求减少。房子是用来住的，所以如果仅仅只是为了满足居住需求，其实根本就没必要买房，因为租房也能满足居住需求。所以在很多时候，大家买房并不是为了居住，而是为了满足其他目的，比如说投资、结婚，教育等。但是在楼市调控坚持房住不炒的背景下，投资这一目的根本就不可能实现，所以买房就只能是因为结婚或者是教育了。

而问题就出在这里，因为这几年国内出现了一个很明显的现象，那就是年轻人的结婚意愿在不断降低，而且就算结婚之后，生育意愿也没以前那么高。例如去年全国新出生人口才1062万人，创下了历史新低。这带来的直接结果就是，市场上因为结婚或者小孩子上学而买房的人在不断减少。

原因三，居住选择多样化，不一定要买房。就像上面说的那样，房子其实只是一件用来满足居住需求的商品，如果能满足居住需求，其实并没有必要买房。而现在的楼市就是一个居住选择多样化的楼市，特别是租房市场变得越来越完善，租房也能获得良好的居住体验。

因为随着租售同权的落地，现在租房不仅能满足居住需求，还能落户，上学。最重要的是，租房花费的成本明显比买房更少，在能享受差不多居住体验的背景下，谁还会选择花超出预期的成本去买房呢?更何况现在的经济环境下，大家对现金的需求明显更高。谁让这一段时间全球物价都出现了明显的上涨，如果手里没有足够的现金，谁也不敢保证自己的生活会变成什么样子。

所以在以上三个原因的影响下，一季度的楼市才会出现如此明显的降温行情。而且因为现在的楼市已经是一个供应过剩的楼市里，就算开发商跟炒房者在不断降价促销，但能卖掉房子的可能性也不大，因为购房者已经失去了买房兴趣的楼市。